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碧家高周转:拿地到开盘,只需三个月!
发布时间:2018-04-12    浏览次数( )

昨晚,碧家高周转的新策略,刷爆了地产人的票圈。

设计院接到营销户型配置及设计要求后,当天内通宵出图。

当天!通宵!出图!这是强制要求设计院玩命啊?

而关于这条要求,还有个配套的小故事:

说实话,这么一算还真是很有道理。

一万块,可以让一个设计师干10天,也可以让五个设计师通宵干一晚。

地产行业资金成本这么高,很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里,省出几天时间就等于省了几百上千万。

顺着这个思路,涛哥觉得地产开发的盈利模式一下豁然开朗了。

搞人力的,招个项目总常常要花十天半个月,太耽误事请了!

可以雇十个HR,一天时间,必须招到人发offer,不发offer不准下班。

搞策划的,蓄个几百组客户往往要整一两个月,这怎么行!

可以雇三十个策划,一天时间,必须完成蓄客任务,第二天就开盘,做不到90%的去化,就杀几个策划祭天。

搞财务的,基本就可以辞退了,还融个屁资,以我们闪电般的速度,你融资的钱还没到账,我们项目现金流就已经回正了!

(二)

玩笑归玩笑,其实冷静下来,涛哥还是挺敬佩碧家强横的执行力。

为了强调高周转,一周连发三文,包括:

1、《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》

2、《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》

3、《关于项目报建高周转的通知》

每一篇都充满了战斗的火药味,让涛哥感觉自己是温水锅里的青蛙,如坐针毡。

比如《集团“高周转”专题会会议纪要》中,有这样几条很激进的“主席指示”:

1、报建方面花费太长时间,建议莫总可取消报建的人,项目总做报建。(报建岗惊出一身冷汗)

2、快速推进不能拖,报建下来才是最重要,项目一天不等图,通宵完成图纸第二天去报建。(设计岗吓尿了)

3、投资买地要买干净的地,不干净地以最快速度搞干净,跳起来做,工作当天上报须当天处理完。(投资岗也别睡了)

4、绿黄红灯考核,马上开工就绿灯,开不了黄灯,延误多少天就红灯,免职就行,直截了当。(鸭梨山大)

5、没能力的人总有理由,我们要当天的事当天完成,问题是不是每个人都有解决问题的能力。未来领袖知道怎样做,能够将事情很快做成。(你不行就让管培上)

6、要求各中心、区域、执行总裁和所有人当天事当天完成,不要影响现场进度。(从领导到员工,一视同仁)

(三)

行业内很多房企都在学碧桂园,但同时又有一句很流行的话:碧桂园,你学不会!

碧桂园的高速度、高压力、强执行,是镌刻在魂与骨里,仅仅面上的制度模仿,根本无法企及碧家的高周转。

比如在《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》中,有这样一段描述:

截止3月30日,今年共获取项目195个(共215个地块),其中三四线项目146个,已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月,摘牌到开盘5.2个月,完全无法达到集团高周转的要求。

一个季度拿了200块地,平均的动工和开盘速度已经是行业标杆,然而碧桂园却对这样彪悍的成绩完全不满意!

碧桂园为什么能这么快?从一些制度细节中可以看出端倪:

1、大运营工作组长有经济决策权,人事任免权,可先斩后奏。(一切为了周转)

2、集团职能中心不容许按照自己的时间和节奏安排工作一切要以项目为中心,做好服务,让项目节省每一分钟。(杜绝集团的大爷心态,这个点赞)

3、如果摘牌即开工,奖项目总20万每推迟1天,奖励递减1万,20天开工,奖励为0;21天开工罚款1万,逐天递增,40天开工,罚款20万,41天开工即撤职;(0天开工)

4、如果35天内实现展示区开放,奖励20万(示范区35天)

5、开盘工期≦3个月,奖励20万3个月<开盘工期≦4个月,奖励10万;4个月<开盘工期≦5个月,不奖不罚;5个月<开盘工期≦6个月,罚款10万;6个月<开盘工期≦7个月,罚款20万;开盘工期>7个月,项目总撤职。(3个月开盘)

6、净地交付或首期净地交付作为投资团队考核条件所有没有交地的项目不能算作完成投资任务。(买高周转的地)

7、成立“投资报建小组”,由片区分管投资的副总裁主管报建工作,同时负责协调政府降低预售条件。(投资负责报建)

8、土地获取前40 天开始前置设计工作,开工前7 天提供地勘资料,确保摘牌即开工项目设计节点责任到人,对于不胜任者,坚决从严处理。(设计不敢误事)

9、适度放开编制,提前储备项目团队,保证人等地。拿地提前做好项目总、营销总、工程经理、开发报建经理储备,拿地当天项目团队抵达现场确保摘牌即动工。(人力先行)

10、对区域内项目进行开盘工期绝对值强制排名及处罚加大开盘逾期考核执行力度。集团高管会上通报各区域开盘工期绝对值排名及处罚结果。(工期强考核)

(四)

通读碧桂园的几份通知原文,很多人会觉得碧家的文风太朴实、口语化。

但就是这样简单、直白,甚至粗暴的制度,通过一遍遍的强化、洗脑、执行、考核、激励,最终形成了碧桂园难以被复制的高周转竞争力。

比如碧家惠深区域深荟项目,拿地后三个月实现销售,这样的周转速度带来的现金流和利润收益实在难以想象,估计项目跟投也赚得盆满钵满。

前几天有篇文章很火,是说《你的同龄人,正在抛弃你》,而在竞争激烈的社会,企业与企业之间,又何尝不是这样?

在《道路与梦想》中,万科创始人王石,曾有这样一段自述:

2008年,一次私下论及碧桂园,我颇草率地给出评价:没什么了不起。

不久召开集团例会,时任战投部副总的孙嘉在走访碧桂园后做了一份报告,把我的观点推翻,数据翔实,有理有据。

回深圳路上,我就致电碧桂园老板杨国强:我原来对碧桂园的看法是错的,希望能与杨先生交流学习。杨先生爽快地一口应允。

当年的王石一定不会想到,这个被自己小看的碧桂园,在若干年后,竟然狠狠夺走了万科稳坐十几年的地产王位。

而今天的我们,亦和当年的万科一样。

面对野蛮生长的碧桂园,我们在朋友圈和微信群中可以呵呵一笑。

但真的到了战场上,看到碧家拿地到开盘三个月的神速度,看到他们通宵抢节点的执行力,如果你是老板,你学还是不学?

如果不学, 你又有什么方法,让自己能不掉队,不被龙头房企远远甩开?

所以,碧桂园你学不会,但身处于这个行业,你又不得不学!

本文来源:涛哥杂谈

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